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《回望·展望》之政策篇 | 明年浙江政策怎么走？先看懂这6个城市的调控逻辑
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浙江房地产的主基调，在和全国保持步调一致的基础上，更加下沉、落地并具有实操性。
在浙江，房地产被看作是，促进大中小城市和小城镇协调发展、助力各级城市发展提速的助推器。
与此同时，“因城施策”被认为是，在市场环境和城市禀赋大相径庭的区域市场中，实现“房住不炒”的有效途径。
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在“因城施策”的顶层设计下，浙江各城市出台差异化调控政策，成为影响当地市场走向和行业发展的主导因素。
了解不同城市的现有调控政策，并以此为基础，推演其未来调控方向，是在全省范围内寻找机会城市，或者在一座城市中筛选机会区域，所必须做的前置功课。
今年下半年，浙江各地开启新一轮调控，6大城市相继发布调控新规，我们对这些城市的最新政策进行梳理，归纳出5类城市的不同调控逻辑。
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第一类，全省领头羊城市，以杭州为代表。
作为全省各级城市看向的标杆城市，杭州已经形成相当完整的调控政策工具箱。目前来看，包括利率、信贷、限购、限售、限价、税收、融资、土地、住房保障在内的9大政策工具，已经轮番上阵。
今年7月和9月出的两次政策，也仅是针对限购、限售、契税进行完善。
未来根据市场环境的变化，只需要针对某一项政策打补丁或是微调，即可对市场形成有效干预。
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第二类，区域龙头城市，以宁波为代表。
对比杭州，这类城市使用的调控工具相对局限，调控范围和调控深度也有所不及，政策工具箱仍有较大空间。
本轮调控中，宁波的调控频次最高，7月连续两次发文，不到半年又再次加码。
鉴于宁波市场热度居高不下，后续政策大概率会加码，已有政策或继续打补丁，限购区域有望进一步扩容，同时不排除运用新的政策工具的可能。
作为同类城市，温州的调控逻辑可参考宁波。
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第三类，环都市圈城市，以绍兴为代表。
这类城市调控逻辑整体趋严，局部实行差异化调控，尤其在承接杭州、上海等核心城市产业转移的新区，可以看到明显的政策倾斜。
7月，绍兴出台土拍新政，严控分区地价涨幅，其中，越城、柯桥、上虞的地价年涨幅不得超过4.5%，镜湖新区不得超过10%。绍兴差异化限地价并明文限定涨幅的举措，成为省内首创。
未来，在镜湖新区等政府鼓励发展的新区，政策将继续保持一定弹性，以提振区域预期，推动城市发展。
作为同类城市，湖州、嘉兴的调控逻辑可参考绍兴。其中，湖州的环太湖新区作为产业集聚区，在出地数量和政策偏向上，同样呈现明显利好。
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第四类，内生型城市，以台州为代表。
这类城市区域经济强劲，民间财富充沛，呈现典型的内生型发展特征，调控力度上，大概率不会提升到更高层级。
今年，台州严控备案价，要求新开盘项目每期备案均价保持一致，同时，首次实施限售政策。
既然靠内生驱动，未来调控还是会一以贯之与之相适应，保障自住，鼓励改善，限制投资。
作为同类城市，金华的调控逻辑可参考台州。
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第五类，其他城市，以衢州、丽水为代表。
这类城市能级不高，以维持市场有序运行为主要调控目标，政策力度相对偏弱。
衢州今年建立房价、地价联动机制，成为省内第三个“双限”城市，但除“双限”之外，其他政策多是点到即止。
丽水要求备案价“续推不涨”，若涉及重大变化，可向市联席会议报备，说明限价仍有突破空间。
整体维稳，力度较弱，局部可突破，是这类城市未来的调控趋势。
作为同类城市，舟山的调控逻辑可参考衢州、丽水。
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各类城市分别构建调控逻辑的同时，房地产长效机制也在加速建立。
11月，丽水龙泉发布全国首部房地产长效机制方案，尽管次日被撤回，但仍可从中窥见长效机制的雏形。
针对价格的精细化管控，针对融资的下沉式限制，会是长效机制的两大着力方向。
价格管控方面，将建立新房、宅地、二手房、租赁四类价格体系，结合物价、利率、收入等指标，制定可量化的价格涨幅目标。
融资限制方面，“三道红线”将由全国下沉到地方，在当地形成一系列落地措施，例如，企业如果存在负债率超标、捂盘惜售、闲置土地等问题，即可阻断其地方融资渠道，甚至可以禁止其参拍土地。
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以史为镜，可知兴替。结合5类城市的调控逻辑和长效机制的着力方向，不难推断2021年浙江房地产的政策走向，归纳起来是三个词，维稳、长效和创新。
维稳，指货币政策仍将保持稳健，房地产调控整体会保持连续性和稳定性；
长效，指短期内限购、限贷、限售等政策补丁出台，政策工具箱逐步完善，房地产长效机制初步形成；
创新，指配合长效机制实施的创新政策，或将为市场释放红利。
基于以上，我们给出四大猜想：
猜想一：房住不炒基调不变，因城施策确保行之有效；
猜想二：市区范围内严格执行限价政策，远郊区、县级城市可突破；
猜想三：房地产金融政策“三道红线”或将全面落地；
猜想四：人才政策、落户政策，或成为房地产限购政策下的红利释放窗口。
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除了明确新的调控方向，还要把握新的发展机遇。2021年，浙江将抛出未来社区、县城发展和中心镇改革三条橄榄枝，为开发企业提供新的发展空间。
显然，城市政府的引导方向，不是多元拓展，而是纵深发展。谁有决心、有能力沉得下去，谁就能赢得更多发展机会。
本文内容节选自《2020年浙江省土地投资市场年报》之《政策篇》，后续我们将陆续呈现《房企篇》、《市场篇》和《城市篇》的精彩内容，敬请关注！
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